2025年即将过去，从全年商品房成交规模来看，降幅较2024年显著收窄金配资，预计全年销售面积达8.9亿平方米、销售金额8.4万亿元，分别同比下降9%和13%，其中销售面积降幅较上年收窄约4个百分点。当前房地产行业仍处于止跌回稳的关键周期，考虑到2024年下半年行业交易量基数已大幅抬升，2025年新房交易量同比降幅收窄的表现符合市场预期。
从行业需求基本面来看，我国城镇人口已达9.4亿人，人均住房面积超40平方米。参考发达国家住房交易更替率及我国一二手房交易结构测算，当前一手房年均合理需求仍维持在8-9亿平方米。城镇化持续推进和高品质住宅发展带动的改善型需求使得实际交易量低于年度需求增量。但由于库存压力尚未完全出清，房价仍需进一步修正，导致大量购房需求延迟释放并逐步累积，这也为行业后续全面止跌企稳持续积蓄动能。再加上2025年以来各项供求复合指标进一步向好，行业正在进入新的平衡周期。
从2025年新房交易走势来看，全年宏观调控坚守“控增量、去库存、优供给”主线，各地主管部门适时出台稳市场政策，企业也灵活调整产品入市节奏，共同推动上半年新房市场交易量持续趋稳。进入下半年，受2024年同期基数大幅攀高及新增供应不足影响，新房交易量累计同比降幅有所扩大，但相较于2024年同期累计降幅仍持续收窄，行业规模指标边际改善的趋势未改。
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具体来看，上半年稳市场政策密集落地并显效，推动交易量止跌回稳。年初，国务院、央行、住建部等多部委多次表态要推动房地产行业止跌回稳，2月初国务院会议提出“敢于打破常规推出可感可及的政策举措”，首次将“好房子”写入政府工作报告；3月末住建部正式发布《住宅项目规范》，明确“好房子”新规细则；5月初中央部委出台一揽子金融政策，包括降准0.5个百分点（预计释放长期流动性约1万亿元）、下调政策利率0.1个百分点及个人住房公积金贷款利率0.25个百分点（预计每年为购房者节省公积金贷款利息超200亿元），政策发布1日内超50个省市响应落地。政策红利下，至5月末全国新建商品房销售面积和销售额同比分别累计下降2.9%和3.8%，为2023年三季度以来最低降幅；部分一线、二线城市交易活跃，销售面积和销售额保持增长，CRIC数据显示重点城市成交稳中向好，一线城市成交量同环比均为正增长，29个重点城市5月平均开盘去化率达41%，同比上升15个百分点。
下半年，尽管基期因素与供应不足拉低同比指标，但行业企稳态势仍在延续，且去库存脚步加快。6月后单月新房销售面积降幅逐步提升，8月后同比降幅扩大至10%以上，导致累计降幅逐月再度扩大，但与2024年同期相比，累计降幅持续收窄，行业交易规模稳步企稳。同时，供求关系相关指标持续改善：一是新开工销售比持续走低，10月、11月降至63%的历史最低水平，相当于每卖出100套房子即去化37套库存；二是投资销售比持续优化，下半年房地产开发投资降幅扩大并快速接近新房成交金额，全年开发投资有望与新房成交金额持平，结束2021年以来投资高于销售的调整期；三是库存规模持续回落，至11月末商品房待售面积较年初减少4585万平方米。
年末金配资，中央经济工作会议进一步明确行业施政方向：“着力稳定房地产市场”被单列于“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”章节，“控增量、去库存、优供给”仍是核心任务，首要目标为促进地方减轻债务风险、降低库存压力、稳定行业发展。当前市场阶段，除单指标同比变动外，投资销售比、土地成交/新房成交、新开工销售比、待售面积等多维度指标的持续改善，更能反映行业企稳向好的基本面。
在行业全年去库存的核心基调下，新开工、竣工面积均延续下降态势，但呈现差异化特征：新开工连续四年低于新房销售，竣工降幅较上年显著收窄，反映出行业“控增量、保交付”的政策导向落地见效。新开工方面，2025年预计同比下降20%左右，降至6亿平方米，连续第四年同比降幅维持在二成水平，且连续四年新开工面积低于新房销售规模，全年开工销售比预计降至66%的历史新低。这一趋势与中央“严控增量”的政策要求高度契合：在销售规模较峰值近乎腰斩的背景下，减少新增供应是化解库存压力的关键举措；同时，地方政府在土地出让收入减少的财政压力下，将去库存作为首要任务，通过严控新增供应加速库存消化。
竣工方面，2025年预计全年竣工面积6亿平方米，同比下降18%。尽管新开工与竣工面积因统计口径差异不可直接对比，但从同比增速变化可捕捉积极信号：2025年竣工面积累计同比降幅控制在20%以内，显著小于三年前新开工40%的同比降幅，充分印证项目化险、保交房工作取得实质进展。
展望2026年，随着保障房、“好房子”建设及城市更新推进，叠加销售规模逐步接近调整期底部，为维持合理优质增量供应，预计新开工同比降幅将有所收窄。2025年房地产开发投资规模加速下行，预计全年同比下降17%，连续四年保持下降态势且降幅进一步扩大。这一变化主要源于两方面：一是新开工规模连续下行导致新建项目投资减少；二是开发投资与新开工降幅的差距持续拉近，反映出在建项目加速出清，相关投资快速回落，这也是行业摆脱旧库存桎梏、迈向新阶段的积极信号。
从月度走势看，2025年房地产开发投资累计降幅逐月扩大，其降幅始终高于销售、低于新开工。投资销售比的变化更能体现行业现金流改善趋势：2024年开发投资达到商品房销售金额的103.6%，为2014年后再度出现“负现金流”；2025年上半年，受各地集中出让优质地块及项目开工滞后效应影响，开发投资仍高于新房销售，三季度末投资销售比升至109.6%（累计开发投资6.8万亿元）；下半年以来，随着供地节奏放缓及房企调整开工节奏，月度开发投资规模快速收窄，预计2025年全年开发投资将再度与新房销售金额持平或略低，行业“现金流”重回正区间。
结合历史数据估算，行业稳定期的合理投资销售比约为75%，当前仍处于向这一水平调整的过程中。鉴于行业仍处于稳市场阶段，为加速库存项目出清、保障开发项目合理利润空间，预计2026年房地产开发投资仍有一定下探调整空间。
面对2021年以来行业销售规模下降近半的客观事实，在往年累计的投资惯性之下，库存压力成为行业所必须面对的挑战。所幸的是行业供给侧的主动调整幅度更快于成交规模，随着土地成交、新开工降至新房销售以下，行业无可辩驳地进入了去库存时代。若稳市场政策能够持续发力，供求关系进一步平衡金配资，以及租售比的比价效应支撑，预计2026年下半年核心城市房价有望止跌趋稳。届时行业长期库存压力的全面出清虽然还需努力，但从需求面来看，市场将完成阶段性的短期调整，购房者信心也将迎来实质性的恢复。
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